’98住房市场一路风尘

当历史的车轮驶到1998年，人们旧有的住房观念终于土崩瓦解。尽管这一转型是许多人所不太情愿的，但随着社会主义市场经济体制的逐步建立，人们逐渐明白住房改革是大势所趋之际，又开始争先恐后地抢搭福利分房末班车。而更多的人将目光转移到商品房上，使得今年的房地产市场在房改政策的带动下显得格外热闹。

今年初，国务院提出的改革方案内容之一就是住房制度改革。房改的核心内容是停止实物分房，实行货币分房，让住房真正实现商品化。尽管此前房改已实现几年，但始终是“两条腿走路”。这一次的房改才真正触动了所有的单位和个人。

北京市在早些时间已公布1997年的公房价格持续到今年的6月30日，“上半年结束福利分房”使得人们将希望寄托在这短暂的时间段上，即福利分房的末班车。北京市的房改部门每日咨询者络绎不绝，单位纷纷报批售房方案令市区房地局的工作人员忙得不亦乐乎。东城区房地局一位人士感触颇深：以前主动去宣传房改政策，磨破了嘴皮子也未必见效，可现在是职工追着单位卖房，单位追着政府报批。当然也有趁着这末班车的热潮混水摸鱼的，如突击分房，房还未建完，甚至还在图纸上，就已经被分了。因此，今年5月国务院发出紧急通知，要求加强对各机关、企事业单位执行住房制度改革政策情况的审计监督，对出售现有住房是否报请审核、有无借房改之机提前无偿实物分配尚未建成交付使用的公有住房等内容进行审计。

然而，出人意外的是，国家房改政策迟迟未出台，北京市却在6月1日宣布了公有住房出售价格和折扣政策再次延长至年底，这表明房改政策推迟。

作为一种商品，价格总是人们最关心的，住房自然也不例外。对于没有房改房获得渠道的人来说，商品房的价格就格外受人瞩目。根据伟业指数今年3季度统计，城八区普通住宅每平方米价格为：东城区8700元、西城区10314元、崇文区8299元、宣武区7443元、朝阳区5888元、海淀区5647元、丰台区5117元、石景山区4009元。价格之高可见一斑。

房价高，老百姓只是观望，也只能观望。房地产开发商为促销，在今年的春季和秋季连续举办了多次房地产展销会。’98中国北京春季房地产展销会尽管引得人们蜂拥而至，但是在“每平方米6680元起”、“每平方米7200元均价”等高得惊人却还被称作“大路价”的价格面前，老百姓除了受回“刺激”，恐怕唯一的收获就是一叠叠花花绿绿的宣传材料了。从8月底短短的一个月，就相继有4场展销会登台亮相，开发商甚至在其中首次采用了打折促销的方式，尽管打折幅度很小，但这意味着开发商在促销上费尽心机。即使如此，老百姓仍然不为所动，冷静地参加展销会，谨慎地看护着口袋中的钱。

今年7月，国务院下发了“关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设”的通知。通知中要求，经济适用房是今后发展方向，开发商应有效控制成本，商品房销售的利润将被控制在3％以内。按目前开发商15％的利润率分析，有关人士乐观地估计，房价将会大幅降低，但业内人士分析认为，经济适用房的建设成本即拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、小区配套设施费、贷款利息及税金，这些费用并未减少，成本便难以降低。至于控制利润率，则较难控制，开发商可以通过增大成本或虚报成本的方法来实现利润，如此一来，房价恐怕难以降低。

一位房地产商透露，住宅价格中国家一次性的长达70年的土地使用权转让费约占成本的30％，另一部分由上百种税费构成，现在砍去了30至40种，但还有64种，其中仅供电、人防、消防、商业网点、供水、治污等6项占20％，开发商的利润为15％，而国际房地产开发商通常的利润只有5％，除去这些为房屋建筑成本即建材加人力尚不足30％。

房价高房屋质量好也能被称为物有所值，但如果花了大价钱买到的房子，没住多久就出现漏水等质量问题，则会有上当受骗的感觉。

北京市建委每年都对在建的住宅工程进行质量抽查，今年11月检查结果表明，住宅使用功能方面的质量通病呈下降趋势，其中屋面渗漏率为1．2％，比上年下降0．2％；厕浴间渗漏率为6％，下降1．2％，但墙面开裂、门窗关闭不严等质量通病仍未根除。

据有关人士介绍，造成住宅工程质量问题的原因是多方面的，如工程开工不报批，往往是先施工，后报批，出现一批“三边工程”即边设计，边施工，边报批，质量不受控成为极大隐患。施工管理不佳也是原因之一，据了解，30％的工程项目管理及技术人员未达到全部持证上岗，人员素质良莠不齐必然影响工程质量。除此之外，开发资金不足，层层转包工程不仅使得房价上升，而房屋质量也受到不同程度影响。不容忽视的是，今年各单位为搭福利分房“末班车”而造成施工单位抢工期所造成的住宅质量低劣问题。住宅质量优劣是其进入市场的因素之一。北京市建委决定，今后实行项目业主负责制，除北京市规定的建筑面积在2000平方米以下或投资额在50万元以下的工程以外，工程一律实行招投标，实行市场竞争。

不仅住房质量，住房面积“缺斤短两”问题也是住房市场的一大痼疾。据统计，今年仅一季度有关商品房、公房出售面积计量方面的投诉就有80多件。而它给购房者带来的损失少则几千元，多则上万元。有关部门对房屋面积缺少统一计量方式和允许误差是症结所在。今年9月17日，北京市技术监督局制定了《北京市商品房面积计量监督管理规定》，规定出售的商品房实际面积与结算面积的允许负偏差不得大于0．5％。住房面积偏差率有了“说法”，消费者心里也就有了“底”。

今年1月，中国人民银行北京分行决定，各国有商业银行从今年起都可以开办住房公积金委托贷款业务。这一消息立即引起人们的关注。首先由于以前银行贷款方向主要是商品住宅的开发建设，现在改为支持商品住宅的消费和配套服务，这无疑给商品房空置面积不断增加的低迷的市场一剂“强心针”；其次，延长了贷款期限，最长为20年，尽管贷款人要为此支付利息，但一次拿出的房款分成20年掏，减轻了购房者的资金压力。建设银行、工商银行、中国银行、农业银行和交通银行五大国有商业银行相继开办了个人住房贷款业务。

建设银行开办住房贷款较早，占有很大的市场份额，从“要买房，找建行”的广告词中足见其对这一市场的前景信心十足。据建行房贷部介绍，截止今年11月底，该行房贷的贷款余额已达10．57亿元，贷款种类有个人住房委托贷款、个人住房贷款和个人住房组合贷款。

个人住房贷款是针对商品房的贷款，一般为七成，最长期限为20年，建行与几十家房地产开发商签定了协议，在北京市的各个区域都可以贷款买房。“七成按揭”成为众多房地产商们共同的广告词和运作方式。

然而，今年年中，由于种种原因，个人住房保证保险被停办。尽管房贷中的担保有质押、第三方担保、抵押加保险三种形式，但是由于许多老百姓申请房贷都采用抵押加保险的形式，因此，保险的停办还是直接影响到了老百姓贷款买房。

不过，年底的降息又为房贷市场注射了“兴奋剂”，因为存贷款利率同时调低，一方面存在银行的利率减少，老百姓投资会另寻他途，另一方面，房贷利率随贷款利率的降低而降低，贷款买房会更加合算。

作为计划经济体制的产物，供暖费一直是住房实物分配下的单位福利待遇，但是今年供暖费拖欠问题已成为巨大的“黑洞”，随采暖季节的来临而凸现出来，甚至愈演愈烈。崇文区应收供暖费为1000万元，但只收上来30％。供暖资金不到位已影响到锅炉维修更新和购买燃煤等正常工作，使供暖单位难堪重负。有关人士认为，拖欠供暖费的症结在于供暖费收缴机制上，交纳供暖费的单位不享受取暖，消费热商品的个人不交费。然而，在北京市有关房改的政策中规定，个人购买的房改房，其供暖仍由单位负责，看来这个问题短期内难以解决。

“养房”的观念恐怕也是今年才渐入人心的，由于北京市在住宅楼房中实行物业小区管理，物业管理费也就成为必要的开销，根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》住户个人交费项目有10多项，以建筑面积100平方米的住房计算，住户每年至少要付1200元。

用一位消费者的话说，如今的房地产市场陷阱太多，一不小心就会上一当。在为消费者撑腰的消协统计中，有关住房方面的投诉不断增加。陷阱之一是广告天花乱坠，消费者看到的宣传单中有关位置、户型、面积和环境等都可能被“掺了水”，如果不到现场，根本难辨真假。陷阱之二是合同虚虚实实。其中占很大比例是期房不能如期交付，而明明房地产公司违约，消费者为讨回所交房款还要费尽周折。陷阱之三是产权模棱两可。许多房地产公司售房时根本没有许可证，有的许诺给予房产证，但是消费者住了一年多，还拿不到房产证。这些问题制约着房地产市场的健康发展。

悬念之一：北京公房是否提租？今年9月1日上海市对公房租金进行全面调整。在1997年基础上提高了30％至50％。

悬念之二：房改房再上市是否还限制时间？目前购买的房改房再上市的时间规定为5年。

悬念之三：房地产二级市场何时开放？目前主要问题是税费没有“说法”。

悬念之四：差价换房是否合法？这是北京住房市场颇为活跃的一种交易形式。